Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Carsten Wilke vertritt Sie sowohl bei der Durchsetzung, als auch bei der Abwehr von Kündigungen im Mietrecht. Dies gilt gleichermaßen für den Bereich Wohnraummietrecht, wie für das Geschäftsraummietrecht.
Grundsätzlich ist im Mietrecht zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.
Bei der ordentlichen Kündigung sind Kündigungsfristen einzuhalten, die außerordentliche Kündigung erfolgt fristlos. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum bedarf die Kündigung stets der schriftlichen Form.
Bei der Kündigung durch einen Rechtsanwalt / Fachanwalt muss das Kündigungsschreiben einen Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten.
Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten bestehen, ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten.
Bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraum muss der Vermieter im Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe angeben. Eine Kündigung im Mietrecht, die wegen unzureichender Begründung unwirksam ist, kann nicht durch Nachschieben von Gründen geheilt werden.
Der Rechtsanwalt / Fachanwalt als Vertreter des Vermieters von Wohnraum soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen.
Die Kündigung wird in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Kündigungsempfänger zugeht.
Die Kündigung muss sich immer auf das gesamte Mietverhältnis beziehen. Unzulässig ist die Teilkündigung eines Mietverhältnisses.
Die Vertragsparteien können für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.
Mieter:
Die ordentliche Kündigung durch den Mieter kann erfolgen, ohne dass ein Grund für die Kündigung vorliegen oder angegeben werden muss.
Der Mieter kann das Mietverhältnis auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn z. B. dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann oder wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört.
Ein wichtiger Grund, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es hierbei nicht an.
Das Nichtgewähren oder das Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs kann sich z. B. aus dem Vorliegen eines erheblichen Sach- oder Rechtsmangels ergeben.
Ist eine Wohnung so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist, liegt für den Mieter im Mietrecht ein wichtiger Grund vor, der ihn zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z.B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Macht der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Hat der Vermieter den Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen aufgefordert, ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.
Vermieter:
Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Beispiel: Eigenbedarf.
Durch eine außerordentliche Kündigung kann auch ein Mietverhältnis vorzeitig beendet werden.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Beispiele: Störung des Hausfriedens nach Abmahnung, wiederholte unpünktliche Mietzahlungen nach Abmahnung oder erhebliche Mietrückstände.
Ein weiterer wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Der Ersteher eines Grundstücks im Rahmen einer Zwangsversteigerung tritt in das bestehende Mietverhältnis ein und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.
Zu beachten ist, dass zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum auch in diesem Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen muss, z.B. Eigenbedarf.
Im Bereich der Kündigung im Mietrecht sind also zahlreiche formelle und inhaltliche Aspekte zu berücksichtigen, weshalb ein Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Mietrecht unbedingt frühzeitig hinzugezogen werden sollte.
(c) 2008, „Mietrecht – Kündigung Mietrecht“, Carsten Wilke, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht, Frankfurt am Main
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