Eigenbedarfskündigung

Als Fachanwalt für Mietrecht hat Rechtsanwalt Carsten Wilke zahlreiche  Rechtsstreitigkeiten nach dem Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs  geführt. In dem Bereich der Kündigung wegen Eigenbedarfs (Eigenbedarfskündigung)  können wir Sie sowohl bei der Durchsetzung, als auch bei der Abwehr vertreten. Grundsätzliches zur Eigenbedarfskündigung: Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung eines Mietvertrages über  Wohnraum. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für  sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die  vermieteten Räume müssen daher zu Wohnzwecken benötigt werden. Zu den Familienangehörigen zählen die Kinder, die Enkel, der Ehegatte, die  Geschwister, die Eltern und Großeltern, Schwiegerkinder und weitere. Die Anforderungen an den Grund für den Eigenbedarf sind recht gering. Wesentlich ist zunächst, dass Bedarf an Wohnnutzung besteht. § 573 BGB stellt grundsätzlich ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters  ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen  Widerspruch hin (§ 574 BGB) zu beachten. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass das Besitzrecht des Mieters  aufgrund seines Mietvertrags ein vermögenswertes Recht entsprechend dem  Eigentum des Vermieters ist. Gesetzgebung und Rechtsprechung sind deshalb  verpflichtet, die beiden miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen in ein  ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Voraussetzung einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs ist, dass die  Begründung vernünftig und nachvollziehbar ist. Strittig ist, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine frei gewordene  Alternativwohnung zur Anmietung anzubieten. Nach dem BGH erstreckt sich die  Anbietpflicht des Vermieters räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende  Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage erstreckt. Zu prüfen ist weiterhin, ob die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters  überhaupt erfüllen kann. Daran kann es z.B. fehlen, wenn die Wohnung für den  Vermieter und seine Familie erheblich zu klein ist. Weiterhin kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch gegen den Grundsatz von  Treu und Glauben verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags vorlagen. Liegt Eigenbedarf vor, steht es dem Vermieter frei, welchem von mehreren Mietern seines Hauses er kündigt. Im Kündigungsschreiben hat der Rechtsanwalt des Vermieters sämtliche Gründe,  die als berechtigtes Interesse des Vermieters für die ausgesprochene Kündigung  von Wohnraum berücksichtigt werden sollen, umfangreich anzugeben. Die einfache Wiedergabe des Gesetzestextes genügt daher nicht. Bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter im  Kündigungsschreiben auch festlegen, für welche Person er Eigenbedarf geltend  macht und einen konkreten Sachverhalt vortragen, auf den das berechtigte  Interesse gestützt ist. Fallen die in der Eigenbedarfskündigung geltend gemachten Gründe nachträglich  weg, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf  dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist strafrechtlich als Betrug einzuordnen und kann zu  erheblichen zivilrechtlichen Schadensersatzforderungen des Mieters führen. Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses  und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen  nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das  Wohnungseigentum veräußert, kann der Erwerber wegen Eigenbedarf erst nach  Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung kündigen. Diese Frist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der  Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierung  von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.
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Eigenbedarfskündigung

Als Fachanwalt für Mietrecht hat Rechtsanwalt Carsten Wilke  zahlreiche Rechtsstreitigkeiten nach dem Ausspruch einer  Kündigung wegen Eigenbedarfs geführt.  In dem Bereich der Kündigung wegen Eigenbedarfs  (Eigenbedarfskündigung) können wir Sie sowohl bei der  Durchsetzung, als auch bei der Abwehr vertreten. Grundsätzliches zur Eigenbedarfskündigung:  Eigenbedarf berechtigt den Vermieter zur Kündigung eines  Mietvertrages über Wohnraum. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine  Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts  benötigt. Die vermieteten Räume müssen daher zu  Wohnzwecken benötigt werden. Zu den Familienangehörigen zählen die Kinder, die Enkel, der  Ehegatte, die Geschwister, die Eltern und Großeltern,  Schwiegerkinder und weitere. Die Anforderungen an den Grund für den Eigenbedarf sind  recht gering. Wesentlich ist zunächst, dass Bedarf an  Wohnnutzung besteht.  § 573 BGB stellt grundsätzlich ausdrücklich allein auf das  Interesse des Vermieters ab. Die besonderen Belange des  Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch hin (§  574 BGB) zu beachten.  Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass das  Besitzrecht des Mieters aufgrund seines Mietvertrags ein  vermögenswertes Recht entsprechend dem Eigentum des  Vermieters ist. Gesetzgebung und Rechtsprechung sind  deshalb verpflichtet, die beiden miteinander konkurrierenden  Eigentumspositionen in ein ausgewogenes Verhältnis zu  bringen.  Voraussetzung einer wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs  ist, dass die Begründung vernünftig und nachvollziehbar ist.  Strittig ist, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine  frei gewordene Alternativwohnung zur Anmietung anzubieten.  Nach dem BGH erstreckt sich die Anbietpflicht des Vermieters  räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende  Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage  erstreckt.  Zu prüfen ist weiterhin, ob die Wohnung die Nutzungswünsche  des Vermieters überhaupt erfüllen kann. Daran kann es z.B.  fehlen, wenn die Wohnung für den Vermieter und seine  Familie erheblich zu klein ist.  Weiterhin kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch gegen  den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, wenn sie aus  Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags  vorlagen. Liegt Eigenbedarf vor, steht es dem Vermieter frei, welchem  von mehreren Mietern seines Hauses er kündigt.  Im Kündigungsschreiben hat der Rechtsanwalt des Vermieters  sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse des  Vermieters für die ausgesprochene Kündigung von Wohnraum  berücksichtigt werden sollen, umfangreich anzugeben. Die  einfache Wiedergabe des Gesetzestextes genügt daher nicht. Bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung muss sich der  Vermieter im Kündigungsschreiben auch festlegen, für welche  Person er Eigenbedarf geltend macht und einen konkreten  Sachverhalt vortragen, auf den das berechtigte Interesse  gestützt ist.  Fallen die in der Eigenbedarfskündigung geltend gemachten  Gründe nachträglich weg, ist der Vermieter verpflichtet, den  Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das  Mietverhältnis fortzusetzen.  Vorgetäuschter Eigenbedarf ist strafrechtlich als Betrug  einzuordnen und kann zu erheblichen zivilrechtlichen  Schadensersatzforderungen des Mieters führen.  Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des  Mietverhältnisses und beträgt maximal 9 Monate. Wurde  jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an  den Mieter Wohnungseigentum begründet und das  Wohnungseigentum veräußert, kann der Erwerber wegen  Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der  Veräußerung kündigen.  Diese Frist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende  Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu  angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem  Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die  Landesregierung von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht  hat, diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung für  die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.