Eigenbedarfskündigung

Als     Fachanwalt     für     Mietrecht     hat     Rechtsanwalt     Carsten     Wilke     zahlreiche Rechtsstreitigkeiten    nach    dem   Ausspruch    einer    Kündigung    wegen    Eigenbedarfs geführt. In    dem    Bereich    der    Kündigung    wegen    Eigenbedarfs    (Eigenbedarfskündigung) können wir Sie sowohl bei der Durchsetzung, als auch bei der Abwehr vertreten. Grundsätzliches zur Eigenbedarfskündigung: Eigenbedarf    berechtigt    den    Vermieter    zur    Kündigung    eines    Mietvertrages    über Wohnraum.   Eigenbedarf   liegt   vor,   wenn   der   Vermieter   die   Räume   als   Wohnung   für sich,   seine   Familienangehörigen   oder   Angehörige   seines   Haushalts   benötigt.   Die vermieteten Räume müssen daher zu Wohnzwecken benötigt werden. Zu    den    Familienangehörigen    zählen    die    Kinder,    die    Enkel,    der    Ehegatte,    die Geschwister, die Eltern und Großeltern, Schwiegerkinder und weitere. Die Anforderungen   an   den   Grund   für   den   Eigenbedarf   sind   recht   gering.   Wesentlich ist zunächst, dass Bedarf an Wohnnutzung besteht. §   573   BGB   stellt   grundsätzlich   ausdrücklich   allein   auf   das   Interesse   des   Vermieters ab.    Die    besonderen    Belange    des    Mieters    im    Einzelfall    sind    nur    auf    dessen Widerspruch hin (§ 574 BGB) zu beachten. Das   Bundesverfassungsgericht   hat   entschieden,   dass   das   Besitzrecht   des   Mieters aufgrund    seines    Mietvertrags    ein    vermögenswertes    Recht    entsprechend    dem Eigentum    des    Vermieters    ist.    Gesetzgebung    und    Rechtsprechung    sind    deshalb verpflichtet,   die   beiden   miteinander   konkurrierenden   Eigentumspositionen   in   ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Voraussetzung    einer    wirksamen    Kündigung    wegen    Eigenbedarfs    ist,    dass    die Begründung vernünftig und nachvollziehbar ist. Strittig   ist,   ob   der   Vermieter   verpflichtet   ist,   dem   Mieter   eine   frei   gewordene Alternativwohnung   zur   Anmietung   anzubieten.   Nach   dem   BGH   erstreckt   sich   die Anbietpflicht   des   Vermieters   räumlich   nur   auf   leer   stehende   oder   frei   werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage erstreckt. Zu   prüfen   ist   weiterhin,   ob   die   Wohnung   die   Nutzungswünsche   des   Vermieters überhaupt   erfüllen   kann.   Daran   kann   es   z.B.   fehlen,   wenn   die   Wohnung   für   den Vermieter und seine Familie erheblich zu klein ist. Weiterhin   kann   eine   Kündigung   wegen   Eigenbedarf   auch   gegen   den   Grundsatz   von Treu   und   Glauben   verstoßen,   wenn   sie   aus   Gründen   erfolgt,   die   schon   bei Abschluss des Mietvertrags vorlagen. Liegt   Eigenbedarf   vor,   steht   es   dem   Vermieter   frei,   welchem   von   mehreren   Mietern seines Hauses er kündigt. Im   Kündigungsschreiben   hat   der   Rechtsanwalt   des   Vermieters   sämtliche   Gründe, die   als   berechtigtes   Interesse   des   Vermieters   für   die   ausgesprochene   Kündigung von   Wohnraum   berücksichtigt   werden   sollen,   umfangreich   anzugeben.   Die   einfache Wiedergabe des Gesetzestextes genügt daher nicht. Bei    der    Begründung    der    Eigenbedarfskündigung    muss    sich    der    Vermieter    im Kündigungsschreiben   auch   festlegen,   für   welche   Person   er   Eigenbedarf   geltend macht    und    einen    konkreten    Sachverhalt    vortragen,    auf    den    das    berechtigte Interesse gestützt ist. Fallen   die   in   der   Eigenbedarfskündigung   geltend   gemachten   Gründe   nachträglich weg,   ist   der   Vermieter   verpflichtet,   den   Mieter   davon   zu   unterrichten   und   auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Vorgetäuschter   Eigenbedarf   ist   strafrechtlich   als   Betrug   einzuordnen   und   kann   zu erheblichen zivilrechtlichen Schadensersatzforderungen des Mieters führen. Die   ordentliche   Kündigungsfrist   ist   abhängig   von   der   Dauer   des   Mietverhältnisses und   beträgt   maximal   9   Monate.   Wurde   jedoch   an   den   vermieteten   Wohnräumen nach     Überlassung     an     den     Mieter     Wohnungseigentum     begründet     und     das Wohnungseigentum   veräußert,   kann   der   Erwerber   wegen   Eigenbedarf   erst   nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung kündigen. Diese    Frist    beträgt    bis    zu    10    Jahre,    wenn    die    ausreichende    Versorgung    der Bevölkerung   mit   Mietwohnungen   zu   angemessenen   Bedingungen   in   einer   Gemeinde oder   einem   Teil   einer   Gemeinde   besonders   gefährdet   ist   und   die   Landesregierung von   ihrer   Ermächtigung   Gebrauch   gemacht   hat,   diese   Gebiete   sowie   die   Frist   durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.
Frankfurt Wiesbaden
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© 2 013-2017 Carsten Wilke, Rechtsanwalt & Notar, Fachanwalt für Mietrecht ,  Wohnungseigentumsrecht, Baurecht - Kanzlei für Immobilienrecht - Kanzlei: 60313 Frankfurt am Main / * Besprechungsmöglichkeiten bei Kooperationspartner: 65195 Wiesbaden
Wiesbaden

Eigenbedarfskündigung

Als   Fachanwalt   für   Mietrecht   hat   Rechtsanwalt   Carsten   Wilke zahlreiche    Rechtsstreitigkeiten    nach    dem    Ausspruch    einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geführt. In      dem      Bereich      der      Kündigung      wegen      Eigenbedarfs (Eigenbedarfskündigung)    können    wir    Sie    sowohl    bei    der Durchsetzung, als auch bei der Abwehr vertreten. Grundsätzliches zur Eigenbedarfskündigung: Eigenbedarf    berechtigt    den    Vermieter    zur    Kündigung    eines Mietvertrages   über   Wohnraum.   Eigenbedarf   liegt   vor,   wenn   der Vermieter     die     Räume     als     Wohnung     für     sich,     seine Familienangehörigen      oder     Angehörige      seines      Haushalts benötigt.      Die      vermieteten      Räume      müssen      daher      zu Wohnzwecken benötigt werden. Zu   den   Familienangehörigen   zählen   die   Kinder,   die   Enkel,   der Ehegatte,     die     Geschwister,     die     Eltern     und     Großeltern, Schwiegerkinder und weitere. Die   Anforderungen   an   den   Grund   für   den   Eigenbedarf   sind recht     gering.     Wesentlich     ist     zunächst,     dass     Bedarf     an Wohnnutzung besteht. §    573    BGB    stellt    grundsätzlich    ausdrücklich    allein    auf    das Interesse    des    Vermieters    ab.    Die    besonderen    Belange    des Mieters   im   Einzelfall   sind   nur   auf   dessen   Widerspruch   hin   574 BGB) zu beachten. Das     Bundesverfassungsgericht     hat     entschieden,     dass     das Besitzrecht    des    Mieters    aufgrund    seines    Mietvertrags    ein vermögenswertes    Recht    entsprechend    dem    Eigentum    des Vermieters     ist.     Gesetzgebung     und     Rechtsprechung     sind deshalb   verpflichtet,   die   beiden   miteinander   konkurrierenden Eigentumspositionen     in     ein     ausgewogenes     Verhältnis     zu bringen. Voraussetzung   einer   wirksamen   Kündigung   wegen   Eigenbedarfs ist, dass die Begründung vernünftig und nachvollziehbar ist. Strittig   ist,   ob   der   Vermieter   verpflichtet   ist,   dem   Mieter   eine frei   gewordene   Alternativwohnung   zur   Anmietung   anzubieten. Nach   dem   BGH   erstreckt   sich   die   Anbietpflicht   des   Vermieters räumlich     nur     auf     leer     stehende     oder     frei     werdende Wohnungen    im    selben    Haus    oder    in    derselben    Wohnanlage erstreckt. Zu   prüfen   ist   weiterhin,   ob   die   Wohnung   die   Nutzungswünsche des   Vermieters   überhaupt   erfüllen   kann.   Daran   kann   es   z.B. fehlen,    wenn    die    Wohnung    für    den    Vermieter    und    seine Familie erheblich zu klein ist. Weiterhin   kann   eine   Kündigung   wegen   Eigenbedarf   auch   gegen den   Grundsatz   von   Treu   und   Glauben   verstoßen,   wenn   sie   aus Gründen    erfolgt,    die    schon    bei   Abschluss    des    Mietvertrags vorlagen. Liegt   Eigenbedarf   vor,   steht   es   dem   Vermieter   frei,   welchem von mehreren Mietern seines Hauses er kündigt. Im   Kündigungsschreiben   hat   der   Rechtsanwalt   des   Vermieters sämtliche     Gründe,     die     als     berechtigtes     Interesse     des Vermieters   für   die   ausgesprochene   Kündigung   von   Wohnraum berücksichtigt    werden    sollen,    umfangreich    anzugeben.    Die einfache Wiedergabe des Gesetzestextes genügt daher nicht. Bei   der   Begründung   der   Eigenbedarfskündigung   muss   sich   der Vermieter   im   Kündigungsschreiben   auch   festlegen,   für   welche Person    er    Eigenbedarf    geltend    macht    und    einen    konkreten Sachverhalt    vortragen,    auf    den    das    berechtigte    Interesse gestützt ist. Fallen   die   in   der   Eigenbedarfskündigung   geltend   gemachten Gründe   nachträglich   weg,   ist   der   Vermieter   verpflichtet,   den Mieter   davon   zu   unterrichten   und   auf   dessen   Verlangen   das Mietverhältnis fortzusetzen. Vorgetäuschter     Eigenbedarf     ist     strafrechtlich     als     Betrug einzuordnen     und     kann     zu     erheblichen     zivilrechtlichen Schadensersatzforderungen des Mieters führen. Die   ordentliche   Kündigungsfrist   ist   abhängig   von   der   Dauer   des Mietverhältnisses    und    beträgt    maximal    9    Monate.    Wurde jedoch   an   den   vermieteten   Wohnräumen   nach   Überlassung   an den      Mieter      Wohnungseigentum      begründet      und      das Wohnungseigentum    veräußert,    kann    der    Erwerber    wegen Eigenbedarf     erst     nach     Ablauf     von     3     Jahren     seit     der Veräußerung kündigen. Diese   Frist   beträgt   bis   zu   10   Jahre,   wenn   die   ausreichende Versorgung      der      Bevölkerung      mit      Mietwohnungen      zu angemessenen    Bedingungen    in    einer    Gemeinde    oder    einem Teil     einer     Gemeinde     besonders     gefährdet     ist     und     die Landesregierung   von   ihrer   Ermächtigung   Gebrauch   gemacht hat,   diese   Gebiete   sowie   die   Frist   durch   Rechtsverordnung   für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.