Kündigung im Mietrecht

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Carsten Wilke vertritt Sie sowohl bei  der Durchsetzung, als auch bei der Abwehr von Kündigungen im Mietrecht. Dies gilt gleichermaßen für den Bereich Wohnraummietrecht, wie für das  Geschäftsraummietrecht. Grundsätzlich ist im Mietrecht zwischen der ordentlichen und der  außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Bei der ordentlichen Kündigung sind Kündigungsfristen einzuhalten, die  außerordentliche Kündigung erfolgt fristlos. Bei einem Mietverhältnis über  Wohnraum bedarf die Kündigung stets der schriftlichen Form. Bei der Kündigung durch einen Rechtsanwalt / Fachanwalt muss das  Kündigungsschreiben einen Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten. Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten bestehen, ist die Kündigung  grundsätzlich von allen an alle zu richten.  Bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraum muss der Vermieter im  Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe angeben. Eine Kündigung im Mietrecht, die wegen unzureichender Begründung unwirksam ist, kann nicht durch  Nachschieben von Gründen geheilt werden. Der Rechtsanwalt / Fachanwalt als Vertreter des Vermieters von Wohnraum soll  den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen. Die Kündigung wird in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem  Kündigungsempfänger zugeht. Die Kündigung muss sich immer auf das gesamte Mietverhältnis beziehen.  Unzulässig ist die Teilkündigung eines Mietverhältnisses. Die Vertragsparteien können für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches  Kündigungsrecht verzichten. Mieter: Die ordentliche Kündigung durch den Mieter kann erfolgen, ohne dass ein Grund für die Kündigung vorliegen oder angegeben werden muss. Der Mieter kann das Mietverhältnis auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen,  wenn z. B. dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die  Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht  zugemutet werden kann oder wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig  stört. Ein wichtiger Grund, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor,  wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Auf ein Verschulden des  Vermieters kommt es hierbei nicht an. Das Nichtgewähren oder das Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs kann sich  z. B. aus dem Vorliegen eines erheblichen Sach- oder Rechtsmangels ergeben. Ist eine Wohnung so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen  Gesundheitsgefährdung verbunden ist, liegt für den Mieter im Mietrecht ein  wichtiger Grund vor, der ihn zur außerordentlichen fristlosen Kündigung  berechtigt. Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist  kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur  sonstigen Gebrauchsüberlassung, z.B. zur Weitervermietung an einen Dritten,  verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein  wichtiger Grund vorliegt. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder  wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des  zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis  außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Hat der Vermieter den Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen  aufgefordert, ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den  Zugang der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.   Vermieter: Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt ein  berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Beispiel:  Eigenbedarf. Durch eine außerordentliche Kündigung kann auch ein Mietverhältnis vorzeitig  beendet werden. Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein  wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller  Umstände des Einzelfalles insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter  Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis  zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des  Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Beispiele: Störung des  Hausfriedens nach Abmahnung, wiederholte unpünktliche Mietzahlungen nach  Abmahnung oder erhebliche Mietrückstände. Ein weiterer wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung  berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in  erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm  obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten  überlässt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist  kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der  Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist oder in  einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der  Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Der Ersteher eines Grundstücks im Rahmen einer Zwangsversteigerung tritt in das  bestehende Mietverhältnis ein und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der  gesetzlichen Frist zu kündigen. Zu beachten ist, dass zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum auch  in diesem Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses  vorliegen muss, z.B. Eigenbedarf.   Im Bereich der Kündigung im Mietrecht sind also zahlreiche formelle und  inhaltliche Aspekte zu berücksichtigen, weshalb ein Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Mietrecht unbedingt frühzeitig hinzugezogen werden sollte.
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Kündigung im

Mietrecht

Rechtsanwalt und Fachanwalt für  Mietrecht Carsten Wilke vertritt  Sie sowohl bei der Durchsetzung,  als auch bei der Abwehr von  Kündigungen im Mietrecht. Dies  gilt gleichermaßen für den Bereich Wohnraummietrecht, wie  für das Geschäftsraummietrecht.  Grundsätzlich ist im Mietrecht zwischen der ordentlichen und  der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.  Bei der ordentlichen Kündigung sind Kündigungsfristen  einzuhalten, die außerordentliche Kündigung erfolgt fristlos.  Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum bedarf die  Kündigung stets der schriftlichen Form.  Bei der Kündigung durch einen Rechtsanwalt / Fachanwalt  muss das Kündigungsschreiben einen Hinweis auf das  Vertretungsverhältnis enthalten.  Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten  bestehen, ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu  richten. Bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraum muss der  Vermieter im Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe  angeben. Eine Kündigung im Mietrecht, die wegen  unzureichender Begründung unwirksam ist, kann nicht durch  Nachschieben von Gründen geheilt werden. Der Rechtsanwalt / Fachanwalt als Vertreter des Vermieters  von Wohnraum soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form  und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen. Die Kündigung wird in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem  sie dem Kündigungsempfänger zugeht.  Die Kündigung muss sich immer auf das gesamte  Mietverhältnis beziehen. Unzulässig ist die Teilkündigung  eines Mietverhältnisses.  Die Vertragsparteien können für einen bestimmten Zeitraum  auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.  Mieter: Die ordentliche Kündigung durch den Mieter kann erfolgen,  ohne dass ein Grund für die Kündigung vorliegen oder  angegeben werden muss.  Der Mieter kann das Mietverhältnis auch aus wichtigem Grund  fristlos kündigen, wenn z. B. dem Mieter unter  Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die  Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der  Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann oder wenn der  Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört.  Ein wichtiger Grund, der den Mieter zur fristlosen Kündigung  berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig  gewährt oder wieder entzogen wird. Auf ein Verschulden des  Vermieters kommt es hierbei nicht an. Das Nichtgewähren oder das Entziehen des vertragsgemäßen  Gebrauchs kann sich z. B. aus dem Vorliegen eines  erheblichen Sach- oder Rechtsmangels ergeben. Ist eine Wohnung so beschaffen, dass seine Benutzung mit  einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist,  liegt für den Mieter im Mietrecht ein wichtiger Grund vor, der ihn zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.  Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der  gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die  Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen  Gebrauchsüberlassung, z.B. zur Weitervermietung an einen  Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des  Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen  Vergleichsmiete oder wegen einer Modernisierung geltend, so  kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem  Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis  außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats  kündigen.  Hat der Vermieter den Mieter zur Duldung von  Modernisierungsmaßnahmen aufgefordert, ist der Mieter  berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang  der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats zu  kündigen.    Vermieter: Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den  Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung  des Mietverhältnisses. Beispiel: Eigenbedarf. Durch eine außerordentliche Kündigung kann auch ein  Mietverhältnis vorzeitig beendet werden. Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund  fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem  Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des  Einzelfalles insbesondere eines Verschuldens des Mieters und  unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die  Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der  Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des  Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Beispiele:  Störung des Hausfriedens nach Abmahnung, wiederholte  unpünktliche Mietzahlungen nach Abmahnung oder  erhebliche Mietrückstände.  Ein weiterer wichtiger Grund, der den Vermieter zur  fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter  die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße  verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der  ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie  unbefugt einem Dritten überlässt.  Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer  Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei  aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete  oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist oder in  einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine  erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines  Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei  Monate erreicht. Der Ersteher eines Grundstücks im Rahmen einer  Zwangsversteigerung tritt in das bestehende Mietverhältnis  ein und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der  gesetzlichen Frist zu kündigen.  Zu beachten ist, dass zur Kündigung eines Mietverhältnisses  über Wohnraum auch in diesem Fall ein berechtigtes  Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen  muss, z.B. Eigenbedarf.   Im Bereich der Kündigung im Mietrecht sind also zahlreiche  formelle und inhaltliche Aspekte zu berücksichtigen, weshalb  ein Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Mietrecht unbedingt  frühzeitig hinzugezogen werden sollte.