Kündigung im Mietrecht

Rechtsanwalt   und   Fachanwalt   für   Mietrecht   Carsten   Wilke   vertritt   Sie   sowohl   bei der   Durchsetzung,   als   auch   bei   der Abwehr   von   Kündigungen   im   Mietrecht.   Dies   gilt gleichermaßen       für       den       Bereich       Wohnraummietrecht,       wie       für       das Geschäftsraummietrecht. Grundsätzlich      ist      im      Mietrecht      zwischen      der      ordentlichen      und      der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Bei     der     ordentlichen     Kündigung     sind     Kündigungsfristen     einzuhalten,     die außerordentliche    Kündigung    erfolgt    fristlos.    Bei    einem    Mietverhältnis    über Wohnraum bedarf die Kündigung stets der schriftlichen Form. Bei     der     Kündigung     durch     einen     Rechtsanwalt     /     Fachanwalt     muss     das Kündigungsschreiben einen Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten. Soweit   die   Vertragspartner   aus   Personenmehrheiten   bestehen,   ist   die   Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten. Bei     der     ordentlichen     Kündigung     von     Wohnraum     muss     der     Vermieter     im Kündigungsschreiben   die   Kündigungsgründe   angeben.   Eine   Kündigung   im   Mietrecht, die     wegen     unzureichender     Begründung     unwirksam     ist,     kann     nicht     durch Nachschieben von Gründen geheilt werden. Der   Rechtsanwalt   /   Fachanwalt   als   Vertreter   des   Vermieters   von   Wohnraum   soll den   Mieter   auf   die   Möglichkeit,   die   Form   und   die   Frist   des   Widerspruchs   rechtzeitig hinweisen. Die     Kündigung     wird     in     dem     Zeitpunkt     wirksam,     in     welchem     sie     dem Kündigungsempfänger zugeht. Die    Kündigung    muss    sich    immer    auf    das    gesamte    Mietverhältnis    beziehen. Unzulässig ist die Teilkündigung eines Mietverhältnisses. Die   Vertragsparteien   können   für   einen   bestimmten   Zeitraum   auf   ihr   ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Mieter: Die   ordentliche   Kündigung   durch   den   Mieter   kann   erfolgen,   ohne   dass   ein   Grund   für die Kündigung vorliegen oder angegeben werden muss. Der   Mieter   kann   das   Mietverhältnis   auch   aus   wichtigem   Grund   fristlos   kündigen, wenn   z.   B.   dem   Mieter   unter   Berücksichtigung   aller   Umstände   des   Einzelfalls   die Fortsetzung    des    Mietverhältnisses    bis    zum    Ablauf    der    Kündigungsfrist    nicht zugemutet   werden   kann   oder   wenn   der   Vermieter   den   Hausfrieden   nachhaltig stört. Ein   wichtiger   Grund,   der   den   Mieter   zur   fristlosen   Kündigung   berechtigt,   liegt   vor, wenn   ihm   der   vertragsgemäße   Gebrauch   der   vermieteten   Sache   ganz   oder   zum   Teil nicht   rechtzeitig   gewährt   oder   wieder   entzogen   wird.   Auf   ein   Verschulden   des Vermieters kommt es hierbei nicht an. Das   Nichtgewähren   oder   das   Entziehen   des   vertragsgemäßen   Gebrauchs   kann   sich z. B. aus dem Vorliegen eines erheblichen Sach- oder Rechtsmangels ergeben. Ist    eine    Wohnung    so    beschaffen,    dass    seine    Benutzung    mit    einer    erheblichen Gesundheitsgefährdung    verbunden    ist,    liegt    für    den    Mieter    im    Mietrecht    ein wichtiger     Grund     vor,     der     ihn     zur     außerordentlichen     fristlosen     Kündigung berechtigt. Der    Mieter    kann    das    Mietverhältnis    unter    Einhaltung    der    gesetzlichen    Frist kündigen,    wenn    der    Vermieter    die    Erlaubnis    zur    Untervermietung    oder    zur sonstigen    Gebrauchsüberlassung,    z.B.    zur    Weitervermietung    an    einen    Dritten, verweigert,   sofern   nicht   in   der   Person   des   Untermieters   oder   des   Dritten   ein wichtiger Grund vorliegt. Macht   der   Vermieter   eine   Mieterhöhung   bis   zur   ortsüblichen   Vergleichsmiete   oder wegen    einer    Modernisierung    geltend,    so    kann    der    Mieter    bis    zum   Ablauf    des zweiten   Monats   nach   dem   Zugang   der   Erklärung   des   Vermieters   das   Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Hat    der    Vermieter    den    Mieter    zur    Duldung    von    Modernisierungsmaßnahmen aufgefordert,   ist   der   Mieter   berechtigt,   bis   zum   Ablauf   des   Monats,   der   auf   den Zugang der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.   Vermieter: Die    ordentliche    Kündigung    von    Wohnraum    durch    den    Vermieter    setzt    ein berechtigtes     Interesse     an     der     Beendigung     des     Mietverhältnisses.     Beispiel: Eigenbedarf. Durch    eine    außerordentliche    Kündigung    kann    auch    ein    Mietverhältnis    vorzeitig beendet werden. Der   Vermieter   kann   das   Mietverhältnis   aus   wichtigem   Grund   fristlos   kündigen.   Ein wichtiger    Grund    liegt    vor,    wenn    dem    Vermieter    unter    Berücksichtigung    aller Umstände   des   Einzelfalles   insbesondere   eines   Verschuldens   des   Mieters   und   unter Abwägung   der   beiderseitigen   Interessen   die   Fortsetzung   des   Mietverhältnisses   bis zum     Ablauf     der     Kündigungsfrist     oder     bis     zur     sonstigen     Beendigung     des Mietverhältnisses     nicht     zugemutet     werden     kann.     Beispiele:     Störung     des Hausfriedens    nach    Abmahnung,    wiederholte    unpünktliche    Mietzahlungen    nach Abmahnung oder erhebliche Mietrückstände. Ein    weiterer    wichtiger    Grund,    der    den    Vermieter    zur    fristlosen    Kündigung berechtigt,    liegt    vor,    wenn    der    Mieter    die    Rechte    des    Vermieters    dadurch    in erheblichem   Maße   verletzt,   dass   er   die   Mietsache   durch   Vernachlässigung   der   ihm obliegenden    Sorgfalt    erheblich    gefährdet    oder    sie    unbefugt    einem    Dritten überlässt. Der    Vermieter    kann    das    Mietverhältnis    ohne    Einhaltung    einer    Kündigungsfrist kündigen,    wenn    der    Mieter    für    zwei    aufeinander    folgende    Termine    mit    der Entrichtung   der   Miete   oder   eines   nicht   unerheblichen   Teils   in   Verzug   ist   oder   in einem    Zeitraum,    der    sich    über    mehr    als    zwei    Termine    erstreckt,    mit    der Entrichtung   der   Miete   in   Höhe   eines   Betrags   in   Verzug   gekommen   ist,   der   die   Miete für zwei Monate erreicht. Der   Ersteher   eines   Grundstücks   im   Rahmen   einer   Zwangsversteigerung   tritt   in   das bestehende    Mietverhältnis    ein    und    ist    berechtigt,    dieses    unter    Einhaltung    der gesetzlichen Frist zu kündigen. Zu   beachten   ist,   dass   zur   Kündigung   eines   Mietverhältnisses   über   Wohnraum   auch in   diesem   Fall   ein   berechtigtes   Interesse   an   der   Beendigung   des   Mietverhältnisses vorliegen muss, z.B. Eigenbedarf.   Im    Bereich    der    Kündigung    im    Mietrecht    sind    also    zahlreiche    formelle    und inhaltliche Aspekte   zu   berücksichtigen,   weshalb   ein   Rechtsanwalt   bzw.   Fachanwalt für Mietrecht unbedingt frühzeitig hinzugezogen werden sollte.
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© 2 013-2017 Carsten Wilke, Rechtsanwalt & Notar, Fachanwalt für Mietrecht ,  Wohnungseigentumsrecht, Baurecht - Kanzlei für Immobilienrecht - Kanzlei: 60313 Frankfurt am Main / * Besprechungsmöglichkeiten bei Kooperationspartner: 65195 Wiesbaden
Wiesbaden

Kündigung im

Mietrecht

Rechtsanwalt   und   Fachanwalt   für Mietrecht    Carsten    Wilke    vertritt Sie   sowohl   bei   der   Durchsetzung, als    auch    bei    der    Abwehr    von Kündigungen    im    Mietrecht.    Dies gilt   gleichermaßen   für   den   Bereich   Wohnraummietrecht,   wie für das Geschäftsraummietrecht. Grundsätzlich   ist   im   Mietrecht   zwischen   der   ordentlichen   und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Bei     der     ordentlichen     Kündigung     sind     Kündigungsfristen einzuhalten,   die   außerordentliche   Kündigung   erfolgt   fristlos. Bei     einem     Mietverhältnis     über     Wohnraum     bedarf     die Kündigung stets der schriftlichen Form. Bei   der   Kündigung   durch   einen   Rechtsanwalt   /   Fachanwalt muss     das     Kündigungsschreiben     einen     Hinweis     auf     das Vertretungsverhältnis enthalten. Soweit      die      Vertragspartner      aus      Personenmehrheiten bestehen,   ist   die   Kündigung   grundsätzlich   von   allen   an   alle   zu richten. Bei    der    ordentlichen    Kündigung    von    Wohnraum    muss    der Vermieter    im    Kündigungsschreiben    die    Kündigungsgründe angeben.     Eine     Kündigung     im     Mietrecht,     die     wegen unzureichender   Begründung   unwirksam   ist,   kann   nicht   durch Nachschieben von Gründen geheilt werden. Der   Rechtsanwalt   /   Fachanwalt   als   Vertreter   des   Vermieters von   Wohnraum   soll   den   Mieter   auf   die   Möglichkeit,   die   Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen. Die   Kündigung   wird   in   dem   Zeitpunkt   wirksam,   in   welchem sie dem Kündigungsempfänger zugeht. Die     Kündigung     muss     sich     immer     auf     das     gesamte Mietverhältnis    beziehen.    Unzulässig    ist    die    Teilkündigung eines Mietverhältnisses. Die   Vertragsparteien   können   für   einen   bestimmten   Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Mieter: Die   ordentliche   Kündigung   durch   den   Mieter   kann   erfolgen, ohne    dass    ein    Grund    für    die    Kündigung    vorliegen    oder angegeben werden muss. Der   Mieter   kann   das   Mietverhältnis   auch   aus   wichtigem   Grund fristlos      kündigen,      wenn      z.      B.      dem      Mieter      unter Berücksichtigung      aller      Umstände      des      Einzelfalls      die Fortsetzung     des     Mietverhältnisses     bis     zum     Ablauf     der Kündigungsfrist   nicht   zugemutet   werden   kann   oder   wenn   der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Ein   wichtiger   Grund,   der   den   Mieter   zur   fristlosen   Kündigung berechtigt,   liegt   vor,   wenn   ihm   der   vertragsgemäße   Gebrauch der   vermieteten   Sache   ganz   oder   zum   Teil   nicht   rechtzeitig gewährt   oder   wieder   entzogen   wird.   Auf   ein   Verschulden   des Vermieters kommt es hierbei nicht an. Das   Nichtgewähren   oder   das   Entziehen   des   vertragsgemäßen Gebrauchs     kann     sich     z.     B.     aus     dem     Vorliegen     eines erheblichen Sach- oder Rechtsmangels ergeben. Ist   eine   Wohnung   so   beschaffen,   dass   seine   Benutzung   mit einer    erheblichen    Gesundheitsgefährdung    verbunden    ist, liegt   für   den   Mieter   im   Mietrecht   ein   wichtiger   Grund   vor,   der ihn zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Der    Mieter    kann    das    Mietverhältnis    unter    Einhaltung    der gesetzlichen     Frist     kündigen,     wenn     der     Vermieter     die Erlaubnis      zur      Untervermietung      oder      zur      sonstigen Gebrauchsüberlassung,   z.B.   zur   Weitervermietung   an   einen Dritten,     verweigert,     sofern     nicht     in     der     Person     des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Macht   der   Vermieter   eine   Mieterhöhung   bis   zur   ortsüblichen Vergleichsmiete   oder   wegen   einer   Modernisierung   geltend,   so kann   der   Mieter   bis   zum Ablauf   des   zweiten   Monats   nach   dem Zugang    der    Erklärung    des    Vermieters    das    Mietverhältnis außerordentlich     zum     Ablauf     des     übernächsten     Monats kündigen. Hat      der      Vermieter      den      Mieter      zur      Duldung      von Modernisierungsmaßnahmen     aufgefordert,     ist     der     Mieter berechtigt,   bis   zum   Ablauf   des   Monats,   der   auf   den   Zugang der    Mitteilung    folgt,    zum   Ablauf    des    nächsten    Monats    zu kündigen.   Vermieter: Die     ordentliche     Kündigung     von     Wohnraum     durch     den Vermieter   setzt   ein   berechtigtes   Interesse   an   der   Beendigung des Mietverhältnisses. Beispiel: Eigenbedarf. Durch    eine    außerordentliche    Kündigung    kann    auch    ein Mietverhältnis vorzeitig beendet werden. Der   Vermieter   kann   das   Mietverhältnis   aus   wichtigem   Grund fristlos   kündigen.   Ein   wichtiger   Grund   liegt   vor,   wenn   dem Vermieter     unter     Berücksichtigung     aller     Umstände     des Einzelfalles   insbesondere   eines   Verschuldens   des   Mieters   und unter      Abwägung      der      beiderseitigen      Interessen      die Fortsetzung     des     Mietverhältnisses     bis     zum     Ablauf     der Kündigungsfrist    oder    bis    zur    sonstigen    Beendigung    des Mietverhältnisses   nicht   zugemutet   werden   kann.   Beispiele: Störung    des    Hausfriedens    nach    Abmahnung,    wiederholte unpünktliche       Mietzahlungen       nach      Abmahnung       oder erhebliche Mietrückstände. Ein    weiterer    wichtiger    Grund,    der    den    Vermieter    zur fristlosen   Kündigung   berechtigt,   liegt   vor,   wenn   der   Mieter die    Rechte    des    Vermieters    dadurch    in    erheblichem    Maße verletzt,   dass   er   die   Mietsache   durch   Vernachlässigung   der ihm    obliegenden    Sorgfalt    erheblich    gefährdet    oder    sie unbefugt einem Dritten überlässt. Der   Vermieter   kann   das   Mietverhältnis   ohne   Einhaltung   einer Kündigungsfrist     kündigen,     wenn     der     Mieter     für     zwei aufeinander   folgende   Termine   mit   der   Entrichtung   der   Miete oder   eines   nicht   unerheblichen   Teils   in   Verzug   ist   oder   in einem    Zeitraum,    der    sich    über    mehr    als    zwei    Termine erstreckt,    mit    der    Entrichtung    der    Miete    in    Höhe    eines Betrags    in    Verzug    gekommen    ist,    der    die    Miete    für    zwei Monate erreicht. Der      Ersteher      eines      Grundstücks      im      Rahmen      einer Zwangsversteigerung   tritt   in   das   bestehende   Mietverhältnis ein     und     ist     berechtigt,     dieses     unter     Einhaltung     der gesetzlichen Frist zu kündigen. Zu   beachten   ist,   dass   zur   Kündigung   eines   Mietverhältnisses über    Wohnraum    auch    in    diesem    Fall    ein    berechtigtes Interesse   an   der   Beendigung   des   Mietverhältnisses   vorliegen muss, z.B. Eigenbedarf.   Im   Bereich   der   Kündigung   im   Mietrecht   sind   also   zahlreiche formelle   und   inhaltliche Aspekte   zu   berücksichtigen,   weshalb ein   Rechtsanwalt   bzw.   Fachanwalt   für   Mietrecht   unbedingt frühzeitig hinzugezogen werden sollte.