Schönheitsrenovierung

Zahlreiche   Streitigkeiten   entstehen   im   Mietrecht,   wenn   sich   Mieter   und   Vermieter nicht       über       die       Ausführung       oder       Wirksamkeit       der       Klausel       zu Schönheitsrenovierungen   einig   sind.   Hierbei   wird   in   der   Regel   ein   Rechtsanwalt, bzw. Fachanwalt für Mietrecht zu Rate zu ziehen sein. Grundsätzlich    ist    der    Vermieter    verpflichtet,    die    Mietsache    in    einem    zum vertragsgemäßen    Gebrauch    geeigneten    Zustand    zu    erhalten.    Abnutzungen    im Rahmen    des    vertragsgemäßen    Gebrauchs    der    Mietsache,    hat    der    Vermieter    zu beseitigen. Von   diesem   Grundsatz   wird   jedoch   in   der   Regel   vertraglich   abgewichen   und   der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen / Renovierungen verpflichtet. Zur    Frage    der    Wirksamkeit    von    formularmäßigen    Klauseln,    die    den    Mieter    zur Durchführung      von      Schönheitsrenovierungen      verpflichten,      hat      sich      eine umfangreiche         Rechtsprechung         entwickelt.         Zur         Übertragung         der Schönheitsreparaturen   auf   den   Mieter   ist   in   jedem   Fall   eine   klare   und   eindeutige Vereinbarung erforderlich. Die   Schönheitsreparaturen   das   Tapezieren, Anstreichen   oder   Kalken   der   Wände   und Decken,    das    Streichen    der    Fußböden,    Heizkörper    einschließlich    Heizrohre,    der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Der    Mieter    kann    zur    fachmännischen    Durchführung    der    Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Ein Fachbetrieb muss nicht beauftragt werden. Der   Begriff   der   Schönheitsreparaturen   ist   nur   auf   solche   Maßnahmen   zu   beziehen, die   aufgrund   normaler   Abnutzung   anfallen.   Die   Pflicht   zur   Durchführung   laufender Schönheitsreparaturen   bezieht   sich   daher   grundsätzlich   nicht   auf   die   Behebung Beschädigungen. Auch   die   Frage   der   Fälligkeit   der   Schönheitsreparaturen   im   Mietrecht   richtet   sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Bei   Mietverhältnissen   über   Wohnraum   kann   der   Mieter   durch   Formularvertrag   nur zur   Durchführung   der   laufenden   Schönheitsreparaturen   verpflichtet   werden,   nicht aber   zu   einer   Anfangs-   oder   Endrenovierung.   Die   laufenden   Schönheitsreparaturen können     auf     den     Mieter     nach     einem     Fristenplan     übertragen     werden.     Die Renovierungsfristen   dürfen   dabei   jedoch   erst   mit   dem Anfang   des   Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Als   üblich   und   angemessen   kann   dabei   ein   Zeitraum   von   3   Jahren   für   Küchen,   Bäder und   Duschräume,   von   5   Jahren   für   Wohn-   und   Schlafräume   sowie   für   Flure,   Dielen und Toiletten, von 7 Jahren für die sonstigen Räume angesehen werden. In   Formularmietverträgen   dürfen   die   Fristen   nur   als   Richtlinie   (=   „“im   allgemeinen /   „in   der   Regel“)   genannt   werden,   da   dem   Mieter   der   Nachweis   offen   bleiben muss,   dass   sich   die   Mieträume   nach   Ablauf   der   Fristen   tatsächlich   noch   nicht   in einem   renovierungsbedürftigen   Zustand   befinden. Andernfalls   handelt   es   sich   um   so genannte      „starre      Fristen“,      welche      zur      Unwirksamkeit      der      gesamten Renovierungsklausel führen. Vereinbarungen,    wonach    der    Mieter    von    Wohnraum    nicht    nur    zu    laufenden Schönheitsreparaturen,   sondern   zusätzlich   zu   einer   Anfangs-   oder   Endrenovierung verpflichtet wird, sind insgesamt unwirksam. Kommt   der   Mieter   während   der   Dauer   des   Mietverhältnisses   seinen   vertraglichen Verpflichtungen   zur   Durchführung   der   Schönheitsreparaturen   nicht   nach,   kann   der Vermieter    über    einen    Rechtsanwalt    /    Fachanwalt    für    Mietrecht    Klage    auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erheben. Hat   der   Mieter   bei   Beendigung   des   Mietverhältnisses   fällige   Schönheitsreparaturen nicht,   nicht   vollständig   oder   nicht   fachmännisch   durchgeführt,   kann   der   Vermieter statt     der     Durchführung     der     Schönheitsreparaturen     Schadensersatz     in     Geld verlangen.    Dies    setzt    jedoch    voraus,    dass    der    Vermieter    dem    Mieter    eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
Frankfurt Wiesbaden
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© 2 013-2017 Carsten Wilke, Rechtsanwalt & Notar, Fachanwalt für Mietrecht ,  Wohnungseigentumsrecht, Baurecht - Kanzlei für Immobilienrecht - Kanzlei: 60313 Frankfurt am Main / * Besprechungsmöglichkeiten bei Kooperationspartner: 65195 Wiesbaden
Wiesbaden

Schönheitsrenovierung

Zahlreiche   Streitigkeiten   entstehen   im   Mietrecht,   wenn   sich Mieter    und    Vermieter    nicht    über    die    Ausführung    oder Wirksamkeit    der    Klausel    zu    Schönheitsrenovierungen    einig sind.    Hierbei    wird    in    der    Regel    ein    Rechtsanwalt,    bzw. Fachanwalt für Mietrecht zu Rate zu ziehen sein. Grundsätzlich   ist   der   Vermieter   verpflichtet,   die   Mietsache in     einem     zum     vertragsgemäßen     Gebrauch     geeigneten Zustand     zu     erhalten.     Abnutzungen     im     Rahmen     des vertragsgemäßen     Gebrauchs     der     Mietsache,     hat     der Vermieter zu beseitigen. Von   diesem   Grundsatz   wird   jedoch   in   der   Regel   vertraglich abgewichen      und      der      Mieter      zur      Durchführung      von Schönheitsreparaturen / Renovierungen verpflichtet. Zur   Frage   der   Wirksamkeit   von   formularmäßigen   Klauseln, die          den          Mieter          zur          Durchführung          von Schönheitsrenovierungen      verpflichten,      hat      sich      eine umfangreiche   Rechtsprechung   entwickelt.   Zur   Übertragung der   Schönheitsreparaturen   auf   den   Mieter   ist   in   jedem   Fall eine klare und eindeutige Vereinbarung erforderlich. Die   Schönheitsreparaturen   das   Tapezieren,   Anstreichen   oder Kalken   der   Wände   und   Decken,   das   Streichen   der   Fußböden, Heizkörper   einschließlich   Heizrohre,   der   Innentüren   sowie der Fenster und Außentüren von innen. Der    Mieter    kann    zur    fachmännischen    Durchführung    der Schönheitsreparaturen   verpflichtet   werden.   Ein   Fachbetrieb muss nicht beauftragt werden. Der    Begriff    der    Schönheitsreparaturen    ist    nur    auf    solche Maßnahmen   zu   beziehen,   die   aufgrund   normaler   Abnutzung anfallen.      Die      Pflicht      zur      Durchführung      laufender Schönheitsreparaturen   bezieht   sich   daher   grundsätzlich   nicht auf die Behebung Beschädigungen. Auch   die   Frage   der   Fälligkeit   der   Schönheitsreparaturen   im Mietrecht       richtet       sich       nach       den       vertraglichen Vereinbarungen. Bei   Mietverhältnissen   über   Wohnraum   kann   der   Mieter   durch Formularvertrag     nur     zur     Durchführung     der     laufenden Schönheitsreparaturen    verpflichtet    werden,    nicht    aber    zu einer     Anfangs-      oder      Endrenovierung.      Die      laufenden Schönheitsreparaturen   können   auf   den   Mieter   nach   einem Fristenplan     übertragen     werden.     Die     Renovierungsfristen dürfen      dabei      jedoch      erst      mit      dem      Anfang      des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Als   üblich   und   angemessen   kann   dabei   ein   Zeitraum   von   3 Jahren   für   Küchen,   Bäder   und   Duschräume,   von   5   Jahren   für Wohn-     und     Schlafräume     sowie     für     Flure,     Dielen     und Toiletten,   von   7   Jahren   für   die   sonstigen   Räume   angesehen werden. In     Formularmietverträgen     dürfen     die     Fristen     nur     als Richtlinie   (=   „“im   allgemeinen   /   „in   der   Regel“)   genannt werden,   da   dem   Mieter   der   Nachweis   offen   bleiben   muss, dass   sich   die   Mieträume   nach   Ablauf   der   Fristen   tatsächlich noch     nicht     in     einem     renovierungsbedürftigen     Zustand befinden. Andernfalls   handelt   es   sich   um   so   genannte   „starre Fristen“,      welche      zur      Unwirksamkeit      der      gesamten Renovierungsklausel führen. Vereinbarungen,   wonach   der   Mieter   von   Wohnraum   nicht   nur zu   laufenden   Schönheitsreparaturen,   sondern   zusätzlich   zu einer   Anfangs-   oder   Endrenovierung   verpflichtet   wird,   sind insgesamt unwirksam. Kommt   der   Mieter   während   der   Dauer   des   Mietverhältnisses seinen   vertraglichen   Verpflichtungen   zur   Durchführung   der Schönheitsreparaturen   nicht   nach,   kann   der   Vermieter   über einen   Rechtsanwalt   /   Fachanwalt   für   Mietrecht   Klage   auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erheben. Hat   der   Mieter   bei   Beendigung   des   Mietverhältnisses   fällige Schönheitsreparaturen    nicht,    nicht    vollständig    oder    nicht fachmännisch   durchgeführt,   kann   der   Vermieter   statt   der Durchführung   der   Schönheitsreparaturen   Schadensersatz   in Geld   verlangen.   Dies   setzt   jedoch   voraus,   dass   der   Vermieter dem    Mieter    eine    angemessene    Frist    zur    Nacherfüllung gesetzt hat.