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Frankfurter Allgemeine Zeitung
(Seite 62 / Freitag, 7. September 2001, Nr. 208) / Immobilienmarkt
Bietinteressenten gehen bei Zwangsversteigerungen
von Haus- und Grundbesitz besondere Risiken ein
Sachverständigengutachten sorgfältig prüfen
/ Innenbesichtigung vornehmen / "Goldene Regeln"
sollen Erwerber vor Verlusten schützen / Von Fred Zeyer
FRANKFURT, 6. September. Der Erwerb einer
Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren ist wegen fehlender
Gewährleistungsrechte und geringerer Informationsmöglichkeiten
im Vergleich zu dem Kauf einer Immobilie am freien Markt und
erschwerter Inanspruchnahme des Sachverständigen bei
Fehlerhaftigkeit des Verkehrswertgutachtens mit höheren
Risiken verbunden. Der Frankfurter Rechtsanwalt Carsten Wilke
rät einem Bietinteressenten deshalb, sechs "goldene
Regeln" zu beachten:
1. Das Verkehrswertgutachten ist in jeder
Hinsicht zu hinterfragen.
2. Bestehenbleibende vorrangige Rechte sind zu ermitteln.
3. Es ist Klarheit über bestehende oder behauptete Mietverträge
zu verschaffen.
4. Die Finanzierung der Immobilie muss vor dem Zwangsversteigerungstermin
gesichert sein.
5. Ein Limit ist vor dem Termin festzusetzen und sollte nicht
überschritten werden.
6. Das Gebot sollte unterhalb des Verkehrswertes liegen.
Wilke hält den gegenwärtigen Zeitpunkt
zum Erwerb von Immobilien im Wege der Zwangsversteigerung
für günstig. Schließlich wächst die Zahl
der Zwangsversteigerungen, und die Zinsen sind relativ niedrig.
Im ersten Halbjahr 2001 ist die Zahl der Zwangsversteigerungen
vor allem in den neuen Bundesländern kräftig gestiegen.
Aus heutiger Sicht wird 2001 zum Rekordjahr für Immobilien-Zwangsversteigerungen
werden. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres sind
bei rund 40000 Terminen Häuser, Wohnungen und Grundstücke
unter den Hammer gekommen. Nach Ansicht von Wilke ist jedoch
davor zu warnen, sich als Bieter bei Zwangsversteigerungen
zu betätigen, ohne sich zuvor über die Risiken im
klaren zu sein.
Bei dem Erwerb einer Immobilie im Rahmen
einer Zwangsversteigerung sind im Vergleich zu dem Kauf einer
Immobilie am freien Markt rechtliche Besonderheiten zu beachten.
Besonders zu erwähnen ist in diesem
Zusammenhang, daß der Erwerber einer Immobilie im Wege
der Zwangsversteigerung keine Gewährleistungsrechte in
Anspruch nehmen kann. Deshalb ist eine Prüfung der Immobilie
vor dem Zwangsversteigerungstermin um so wichtiger. Hierfür
ist es unerlässlich, vor dem Termin das Verkehrswertgutachten
bei dem zuständigen Amtsgericht einzusehen.
Zunächst ist darauf zu achten, zu welchem
Zeitpunkt das Verkehrswertgutachten erstellt wurde. Die Erstellung
des Verkehrswertgutachten kann nämlich ohne weiteres
längere Zeit zurückliegen, mit der Folge, daß
sich seit dem Bewertungszeitpunkt die Markt- oder Objektverhältnisse
möglicherweise nachteilig verändert haben können.
Ferner ist sorgfältig zu prüfen,
ob der Sachverständige eine Innenbesichtigung des Objektes
vornehmen konnte. Da der Sachverständige nur mit Erlaubnis
des Eigentümers der Immobilie eine Innenbesichtigung
vornehmen kann, kommt es immer wieder vor, daß Eigentümer
dem Sachverständigen eine Innenbesichtigung verwehren.
In diesem Falle sollte der Bietinteressent unbedingt versuchen,
selbst eine Innenbesichtigung vorzunehmen. Sofern diese nicht
möglich ist, sollte unbedingt bei der Preiskalkulation
ein großzügig bemessener Abschlag für eventuelle
Baumängel vorgenommen werden.
Im übrigen bietet das Verkehrswertgutachten
viele Informationen über das Objekt. Hervorzuheben sind
Grundrißzeichnungen und Angaben über Baumängel,
bestehende Mietverhältnisse und eine Einschätzung
des Verkehrswertes. Der Bietinteressent ist allerdings gut
beraten, wenn er die Angaben des Verkehrswertgutachtens prüft.
Insbesondere die Einschätzungen von zu erzielenden Mieteinnahmen
oder Quadratmeterpreise unterliegen einem erheblichen Beurteilungsspielraum
des Sachverständigen.
Nach den Worten des Anwalts kommt es sogar
vor, daß Angaben über tatsächliche Verhältnisse
der Immobilie nicht mit der Realität übereinstimmen.
So kann es beispielsweise sein, daß Baumängel in
unterschiedlichem Umfang von dem Sachverständigen übersehen
oder als unerheblich eingeschätzt wurden oder dass Grundrisszeichnungen
aus den amtlichen Bauakten nach ungenehmigten baulichen Veränderungen
durch den Eigentümer nicht mehr aktuell sind.
Wilke weist darauf hin, dass die teilweise
erheblichen Folgen, die aus möglicher Fehlerhaftigkeit
von Verkehrswertgutachten resultieren, in der Regel zu Lasten
des Erwerbers gehen. In einem solchen Falle sollte der Erwerber
Rat von einem spezialisierten Anwalt einholen, da in einigen
Fällen der Sachverständige wegen fehlerhafter Erstellung
des Gutachtens in Regreß genommen werden kann. Diese
Fälle sind jedoch insofern selten, als daß der
Sachverständige zur Auslösung eines Schadensersatzanspruches
bedingt vorsätzlich gehandelt haben muss.
Wilke meint, daß der Bietinteressent
vor dem Zwangsversteigerungsverfahren neben dem Verkehrswertgutachten
stets auch das Grundbuch einsehen sollte. Eine solche Einsichtnahme
darf dem Bietinteressenten bei einer Zwangsversteigerung nicht
verwehrt werden. Zunächst ist zu ermitteln, welcher der
die Zwangsversteigerung betreibende Gläubiger im Grundbuch
den besten Rang hat, weil sich hiernach bestimmt, welche Rechte
diesem so genannten bestrangig betreibenden Gläubiger
vorgehen und deshalb vom Erwerber übernommen werden müssen.
Zum Einen können Eintragungen in Abteilung II (dingliche
Belastungen) des Grundbuchs den Wert der Immobilie mindern;
beispielhaft zu nennen sind hier vor allem bestehen bleibende
Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten und Reallasten.
Zum anderen sind Eintragungen in Abteilung III (Hypoptheken,
Grundschulden) des Grundbuchs, die dem bestrangig betreibenden
Gläubiger im Range vorgehen, zu beachten. Diese Rechte
bleiben nach der Zwangsversteigerung bestehen und müssen
vom Meistbietenden übernommen werden. Zu berücksichtigen
ist vor allem, daß der Wert dieser bestehen bleibenden
Rechte bei der Abgabe von Geboten im Zwangsversteigerungstermin
jeweils zu dem abgegebenen Gebot hinzugerechnet werden muss.
Der Bietinteressent sollte sich vor dem
Zwangsversteigerungstermin auch Klarheit über bestehende
oder behauptete Mietverhältnisse verschaffen. Das Bestehen
von Mietverhältnissen ist insofern von großer Bedeutung,
als Kündigungen von Mietverträgen über Wohnraum
auch im Zwangsversteigerungsverfahren nur bei Bestehen eines
berechtigten Interesses, wie etwa Eigenbedarf, möglich
sind. Im Zwangsversteigerungsverfahren besteht lediglich insofern
eine Verbesserung der Kündigungsmöglichkeiten, als
daß der Erwerber, der ein berechtigtes Interesse darlegen
kann, auch ein zeitlich befristetes Mietverhältnis vorzeitig
kündigen kann. Voraussetzung ist allerdings, daß
der Erwerber die Kündigung unverzüglich, also noch
in dem Monat des Zuschlags oder in den ersten drei Werktagen
des darauf folgenden Monats, ausspricht.
Bei Mietverhältnissen über gewerblich
genutzte Räume ist ein entsprechendes berechtigtes Interesse
nicht darzulegen. In diesen Fällen kann eine Kündigung
mit der gesetzlichen Frist unabhängig von der Laufzeit
des Mietvertrages erfolgen. Die Kündigung hat auch hier
nach dem Zuschlag zum nächst zulässigen Termin zu
erfolgen. Eine größere Gefahr im Zusammenhang mit
behaupteten oder bestehenden Mietverträgen ist gegeben,
wenn die Mieter oder Pächter Anmeldungen über Mietvorauszahlungen
und Baukostenzuschüsse eingereicht haben. Solche Baukostenzuschüsse
muss der Erwerber gegen sich gelten lassen. Der Mieter kann
den Baukostenzuschuss abwohnen.
Wilke merkt an, dass zunehmend Eigentümer
bei drohender Zwangsversteigerung mit nahen Angehörigen
entsprechende Mietverträge -teilweise auch rückwirkend-
erstellen und über die Behauptung von Mietvorauszahlungen
oder Baukostenzuschüssen mögliche Interessenten
abschrecken wollen. Sofern Mietverträge erst nach dem
Erwerb des Meistbietenden von angeblichen Mietern vorgelegt
werden, sind die Möglichkeiten, gegen diese angeblichen
Mietverträge vorzugehen, deutlich besser.
Sofern der Investor aus zeitlichen
Gründen den Termin nicht selbst wahrnehmen kann oder
will, besteht die Möglichkeit, sich in dem Termin vertreten
zu lassen. Notwendig hierfür ist eine notarielle Vollmacht
zur Abgabe von Geboten als Vertreter des Investors.
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